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引：这里谨慎的给出大家一条财富管理的基本原则：让你的财富抛弃货币！具体到一种基本的生活方式就是：在职业化收入能够维持现状的同时尽可能的举债投资（请注意是举债投资而非仅靠自身收入投资）。

迟迟没有等到yuanyuan的实际操作篇。Felix手痒，狗尾续貂一把~~说说我对举债投资的看法。举债：说的文绉绉点就是利用杠杆，撬动资本市场，放大收益成本比。说的粗鲁点就是用别人的钱为自己赚钱。即使是实际操作，我也想稍微说说这个杠杆是怎么回事。了解的看客忽略以下一段。

杠杆的道理就是利用一直支点，用较少的力量对抗较强的力量。很明显，重点在于支点在哪里？支点在于信贷市场！因为有人借钱给你，你才能踩住这个点，并且将它移动到你想的位置。物理上，支点离你的作用力越远(力臂长)，离你想撬动的力越近。那撬动越不费劲。假使你的作用力就有1 dollor，但你想买一套100 dollor的衣服。怎么办？一个办法就是利用你聪明无比，可爱机灵的小脑瓜，到股票市场上去选一只google。然后尽量做为他的原始股东，以1 dollor买进一股。等到现在就可以有100 dollor买衣服了。我没那么厉害，10年前也不知道google到底是个啥玩艺。所以到现在都没买到google的票子。还有一些人，人际关系不错或者口才不错。四处打探之下，借到了1W dollor，当然千万别告诉别人借那么多钱是为了买衣服。说定这1W dollor的年利率是6%。那在这一年中，就需要你小小加上一点判断一年内努力赚7%(一般外企涨工资的比例是8-10%)。这样，年底就有700 dollor了。还了600利息，余下100块去买衣服吧。后面又可以拿你的1 dollor再去借钱了。

当然，这是有风险的，风险就是你这一年必须要赚到6%以上，对不对？如果你只赚了5.99%，那年底你就把自己的1 dollor也拿去换债了。那以后，你就要过空手套白狼的勾当了。为什么那么恐怖？就少赚了0.01%,我就倾家荡产了？赚一块钱也不容易啊。那就是你把你的支点放的太远了，撬的东西太重了，一旦杠杆断了，砸下来的东西太恐怖~一定程度上，华尔街的精英们就在用自己的智慧保证杠杆别折断，但是市场似乎比人的大脑复杂多了。即使把全世界人都绑在杠杆上加固，也没法撬动无止境的欲望。

扯远了。。。回归主题：如何让自己用着杠杆呢？抵消不断膨胀的通货呢？对我这样的小市民来说最快的方式是借钱炒股，稳妥方式是借钱买房子。说说大部分的切实会做的事情吧，借钱买房子：地产投资。

先来点理论，看看我实际能做点什么：美国心理学家马斯洛在1943年写的《人类动机的理论》首次提出了“需求层次理论”，将人类需求从低到高分成了5个层次。电脑通讯网络中也有7层次的OSI模型。房产投资也有层次，定位在哪个层次就看你的实力咯：

• 最高层次：地产投资基金
• 第六层次：地产专案开发
• 第五层次：整栋公寓大楼，写字楼或商场
• 第四层次：商用土地或住房
• 第三层次：住宅房投资
• 第二层次：半租养房
• 第一层次：购买自主

稍微解释一下这几个层次：1层，基本算不上投资，投资必须完成一个低买高卖的cycle才算成功。你买个小房子，100W，5年后变成了150W，你变现赚了50W，看起来不错。但是你还是要地方住啊，如果是租，那确实你的前一笔投资已经有效了。但是如果你还是要买地方住，结果换了个5年前要200W的大房子，结果现在变300W了(上涨比例一样)。所以你自己又贴进去了50W。那你前一笔投资是失败的。。原因很简单，你本金太少。同时又想扩大规模。

2层：半租养房，算投资。你利用别人的资金在扩大自己的资产规模了。3层:当你买了第二套房子，这时可租可卖，自然就是一个很好的投资了。因为你在长期看来总是资产净增加的。4层，5层，最好请教专业人士做分析。商用或写字楼的租金变化是很大的，而且先期投资是非常巨大的。由于相对供给人群剧烈收缩，买或卖都慢慢的进入到金子塔顶端。需要更加有针对性地分析。6层就是万恶的地产商做的勾当了，当然，你自己如果是地产商，那就不会说自己是万恶的了。基本是买地，盖楼，卖地一条龙了。7层：地产基金是大佬们玩的“温州炒房团”，集资才能掀起更大的风浪，不是么？

既然是实际操作，对于穷人的我，就拿最前面3个层次来说咯：重点来说说1层次：对现在还没有房子的人来说，怎么办？还是100W房子的例子，我们翻过来看看。假使我最前面就只有100W，5年以后可能还是想换。怎么办呢？举债！我向银行借100W，贷款30年。每年利用你的职业收入还利息。5年以后，以300W卖掉房子。然后买两套150W的房子。一套自住，一套出租。等等，等等，作者你是白痴么，还是当我们白痴。难道这5年的利息都不算在成本里面吗？看官别急，记得如果不借钱时候，为了买大房子贴进去的50W么？那笔钱如果算来负5年的利息绰绰有余了（按100W商业贷款来算，30年房贷，5年还款，你大约需要多付出15-18W利息）。

清算一下：不借钱：5年后的资产数额：300W的自住房。（100W为5年前投入，50W为第一套房资产增值，50W为5年工资积蓄，100W新增30年贷款）

借钱：5年后的资产数额：2套150W的房子。（100W为5年前资产投入，100W为第一套房资产增值，20W为利息，100W的余25年贷款）

很明显，如果最后要换大房子，那100W 30年的贷款是逃不掉的。区别在于，你现在拥有一套可以带来收益的150W的出租房(你已经在第三层次了)，当然你放弃了5年后住300W房子的享受权。有人说：与其都是没得享受，那我5年后不换大房子就不会多出那100W 30年的贷款了阿。OK，假如不换房子你的资产就是150W的房子，加上20W利息(本来需要还房贷，现在可以节省下来)。相比同样住一套150W的借贷者：他的收入是多收入一套150W的房子，开支出20W利息和100W贷款。如果他卖了150W的房子，就净赚了30W。当然，按实际来看，似乎利用房租去买买冲抵100W的贷款更加有意义。

不但赚了30W，而且同时又讲可以流动的资金从仅仅是工资，变为了工资和房租。可能再完成多次借贷以后，你可支配的收入会越来越多。也就慢慢走向资产独立的过程了。

回头来看，多出来的30W其实就是你的100 dollor的衣服，不是么？20W的利息，就是那6%，而100W的房贷就是1W dollor的借款。

大家总说我要贷款，那不是要给银行利息，透支我的未来。我只想说：买房子算是mortgage，而这种贷款是世界上最低利率的贷款了。如果你有公积金（3-4%）或者银行职员优惠，那贷款利息是更加低廉的。如果你觉得人民币的面值肯定是越来越大，月工资38.5的时代越走越远的话。借钱去寻找投资机会是你通向资产独立的催化剂。

无论是房市还是股市，以5年为界来看，最近的20年总是不断的在涨（不以几个月的波动作为标准）。通货是在膨胀的。借来的钱以后会越来越不值钱，至于何时变现，视时地人而定。无法一概论之。

文后：不得不说yuanyuan的思路很缜密，他说的前提是职业化收入能维持现状！也就是说即使中间有小的波动，你的收入能够保证过渡到经济上升周期(别还不起最低利息)。华尔街的错误有全世界人买单，我们个人的太高杠杆还是要由我们自己买单的。

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文章作者：Felix 原始站点：嘻来嚷往 – IF YOU SEE SOMETHING, SAY SOMETHING. 原文标题：如何保护您的个人财富——操作篇 发表日期：2009年11月05日 原文链接：http://xirang.us/2009/11/protect-your-treasure-the-practise
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关注了好友兼前室友Tim Guo的嘻来嘻往那么久，也回复了不少评论，今天终于忍不住小试身手将处女作公布与此。小弟不才，不如郭兄如此多才多艺，在科学、文学、建筑和艺术都建树颇丰。今日就算大言不惭，班门弄斧了，哈哈哈。

最近由于股市持续低迷，使得俺的资产急剧缩水，另一方面又眼睁睁看着房产价格节节攀升，心痛之余不尽后悔至极，如果能早做准备合理配置手中财富（靠，其实都不算财富，只是想不出更好的词了），也不至于今日“问君能有几多愁，恰似一江春水向东流”了。因此，对于我们这些收入尚薄的年轻人来说，在努力奋斗、事业前行的同时，更需要做好个人财富的规划，使其保值增值。

讲到财富的规划和保护，首先得先弄清财富的概念，那么何为财富呢？在亚当斯密的《国富论》中对财富明确定义如下：“一国的财富可分为三个部分：土地的地租，劳动的工资，资本的利润。与之相适应，形成了文明社会中的三个基本阶层，靠地租生活的地主，靠工资生活的劳动者，靠利润生活的雇主。”按此定义，我们可以很容易将自己归类为某一阶层：在目前我国土地公有化的制度下，地方政府本质上就是靠出售土地资源收取地租的大地主；各大中小国企、外企和民企就是靠攒取利润生存的雇主；而我们（大多数80后）显而易见就是靠每月微薄工资收入勉强生计的穷苦劳动者。

《国富论》距今已有近250年的历史，这期间虽然财富的本质没有变，但其表现形式却有了极大的变化。这本著作中几乎没有涉及到楼市、股市、货币、通货膨胀和宏观调控，那个时代所有这些都还没有作为财富的表现形式被人们发明出来。而到了现代由于资本的产生，产权制度的变化，就流动性而言，世界的财富可以分为两种：一种是不能流动不能交易；另一种是可以流动可以交易。前一种具体表现为“土地所有权，货币发行权和税收等”；后一种则丰富多样“股票、黄金、房产和储蓄等”。拥有前者的是国家机器或者垄断集团，拥有后者的则是普通民众。

我们讨论的财富保护当然是指保护后者的财富，但保护的并不是财产本身，而是其交易权。现代财富是预期加交易，资产的流动性产生了交易的价格，而交易的价格就是财富的货币价格。由此可见，财富必须具有合理的流动性才能增值保值！当你不断回归普通人时，你的流动性偏好会趋向安全，偏向安全你就会偏好安心性更好的房产；而作为投资者更偏向流通，因此会亲睐有更多流动性的股市。由此，楼市和股市进入了我们的生活，与我们的财富产生了联系。

那么什么是影响我们个体流动性偏好的一个至关重要的因素？答案是“通货膨胀”。从名义上讲，衡量“通货膨胀”的标准就是货币发行量减去实际产出。以下摘录一段2009年中国货币发行量的数据“2009年5月以来，我国连续4个月以25%的速度生产货币，这个速度子历史上只有一个月超过这个数字。截止到今年9月，中国的货币总量已超过57万亿，这意味着中国在货币产量上已经超过了美国，而美国去年的GDP是中国的3倍。”所以至少从名义上我们正经历着所谓的通货膨胀，而通货膨胀的一个重要表现形式就是房价，房价跟着货币走。然而奇怪的是为何衡量通胀的一个重要指标——消费物价指数CPI却环比下降呢？这并非官方在数字上弄虚作假，而是因为每个国家都是根据国情和人口构成选择一系列具有代表性的商品来组成CPI统计标本。中国按人口比例三分之二是农民，因而CPI中占极大权重的是猪肉、大米等农产品，而非房产、汽车等。

在通货膨胀时代，对个人财富最大的威胁就是货币。货币总量的不断增长致使财富的泡沫化程度越来越高，从而引发个人相对财富的不断下降。如果今年通货膨胀率超过10%，而你个人的财富增长速度不能超过10%，那么你必然发生相对财富的下降。这里谨慎的给出大家一条财富管理的基本原则：让你的财富抛弃货币！具体到一种基本的生活方式就是：在职业化收入能够维持现状的同时尽可能的举债投资（请注意是举债投资而非仅靠自身收入投资）。请计算一下你的财富构成比例，你的财富有多大比例是你的劳动所得，多大的比例来源于资产增值？你必须有一种全新的财富心态去接受这一定律“20%来源你的工资收入，80%来源于资产在市场中的周期波动。”

歇一下，写的有点累了，在下一篇中，将给出个人财富规划的实际操作。

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文章作者：yuanyuan 原始站点：嘻来嚷往 – IF YOU SEE SOMETHING, SAY SOMETHING. 原文标题：如何保护您的个人财富——理论篇 发表日期：2009年10月25日 原文链接：http://xirang.us/2009/10/protect-your-treasure-the-theory
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